Superior Tribunal de Justiça – Contrato de gaveta: riscos no caminho da casa própria.
ESPECIAL Contrato de gaveta: riscos no caminho da casa própria Comprar imóvel com “contrato de gaveta” não é seguro, mas é prática comum. Acordo particular realizado entre o mutuário que adquiriu o financiamento com o banco e um terceiro, traz riscos evidentes. Entre outras situações, o proprietário antigo poderá vender o imóvel a outra pessoa, o imóvel pode ser penhorado por dívida do antigo proprietário, o proprietário antigo pode falecer e o imóvel ser inventariado e destinado aos herdeiros. Além disso, o próprio vendedor poderá ser prejudicado, caso o comprador fique devendo taxa condominial ou impostos do imóvel, pois estará sujeito a ser acionado judicialmente em razão de ainda figurar como proprietário do imóvel. Por problemas assim, o “contrato de gaveta” é causa de milhares de processos nos tribunais, uma vez que 30% dos mutuários brasileiros são usuários desse tipo de instrumento. A Caixa Econômica Federal (CEF) considera o “contrato de gaveta” irregular porque, segundo o artigo 1º da Lei 8.004/90, alterada pela Lei 10.150/00, o mutuário do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) tem que transferir a terceiros os direitos e obrigações decorrentes do respectivo contrato. Exige-se que a formalização da venda se dê em ato concomitante à transferência obrigatória na instituição financiadora. Entretanto, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem reconhecido, em diversos julgados, a possibilidade da realização dos “contratos de gaveta”, uma vez que considera legítimo que o cessionário do imóvel financiado discuta em juízo as condições das obrigações e direito assumidos no referido contrato. Validade de quitação O STJ já reconheceu, por exemplo, que se o “contrato de gaveta” já se consolidou no tempo, com o pagamento de todas as prestações previstas no contrato, não é possível anular a transferência, por falta de prejuízo direto ao agente do SFH. Para os ministros da Primeira Turma, a interveniência do agente financeiro no processo de transferência do financiamento é obrigatória, por ser o mútuo hipotecário uma obrigação personalíssima, que não pode ser cedida, no todo ou em parte, sem expressa concordância do credor. No entanto, quando o financiamento já foi integralmente pago, com a situação de fato plenamente consolidada no tempo, é de se aplicar a chamada “teoria do fato consumado”, reconhecendo-se não haver como considerar inválido e nulo o “contrato de gaveta” (REsp 355.771). Em outro julgamento, o mesmo colegiado destacou que, com a edição da Lei 10.150, foi prevista a possibilidade de regularização das transferências efetuadas até 25 de outubro de 1996 sem a anuência da instituição financeira, desde que obedecidos os requisitos estabelecidos (REsp 721.232). “Como se observa, o dispositivo em questão revela a intenção do legislador de validar os chamados ‘contratos de gaveta’ apenas em relação às transferências firmadas até 25 de outubro de 1996. Manteve, contudo, a vedação à cessão de direitos sobre imóvel financiado no âmbito do SFH, sem a intervenção obrigatória da instituição financeira, realizada posteriormente àquela data”, afirmou o relator do caso, o então ministro do STJ Teori Zavascki, hoje no Supremo Tribunal Federal (STF). No julgamento do Recurso Especial 61.619, a Quarta Turma do STJ entendeu que é possível o terceiro, adquirente de imóvel de mutuário réu em ação de execução hipotecária, pagar as prestações atrasadas do financiamento habitacional, a fim de evitar que o imóvel seja levado a leilão. Para o colegiado, o terceiro é diretamente interessado na regularização da dívida, uma vez que celebrou com os mutuários contrato de promessa de compra e venda, quando lhe foram cedidos os direitos sobre o bem. No caso, a Turma não estava discutindo a validade, em si, do “contrato de gaveta”, mas sim a quitação da dívida para evitar o leilão do imóvel. Revisão de cláusulas Para o STJ, o cessionário de contrato celebrado sem a cobertura do FCVS (Fundo de Compensação de Variações Salariais) não tem direito à transferência do negócio com todas as suas condições originais, independentemente da concordância da instituição financeira. O FCVS foi criado no SFH com a finalidade de cobrir o saldo residual que porventura existisse ao final do contrato de financiamento. Para ter esse benefício, o mutuário pagava uma contribuição de 3% sobre cada parcela do financiamento. Até 1987, os mutuários não tinham com o que se preocupar, pois todos os contratos eram cobertos pelo FCVS. A partir de 1988, ele foi retirado dos contratos e extinto em definitivo em 1993. De acordo com a ministra Isabel Gallotti, relatora do caso, o terceiro pode requerer a regularização do financiamento, caso em que a aceitação dependerá do agente financeiro e implicará a celebração de novo contrato, com novas condições financeiras. Segundo a ministra, quando o contrato é coberto pelo FCVS, o devedor é apenas substituído e as condições e obrigações do contrato original são mantidas. Porém, sem a cobertura do FCVS, a transferência ocorre a critério do agente financeiro e novas condições financeiras são estabelecidas (REsp 1.171.845). Em outro julgamento, o STJ também entendeu que o cessionário de mútuo habitacional é parte legítima para propor ação ordinária contra agente financeiro, objetivando a revisão de cláusula contratual e de débito, referente a contrato de financiamento imobiliário com cobertura pelo FCVS. “Perfilho-me à novel orientação jurisprudencial que vem se sedimentando nesta Corte, considerando ser o cessionário de imóvel financiado pelo SFH parte legítima para discutir e demandar em juízo questões pertinentes às obrigações assumidas e aos direitos adquiridos através dos cognominados ‘contratos de gaveta’, porquanto, com o advento da Lei 10.150, o mesmo teve reconhecido o direito de sub-rogação dos direitos e obrigações do contrato primitivo”, assinalou o relator do recurso, o ministro Luiz Fux, atualmente no STF (REsp 627.424). Seguro habitacional Exigido pelo SFH, o seguro habitacional garante a integridade do imóvel, que é a própria garantia do empréstimo, além de assegurar, quando necessário, que, em eventual retomada do imóvel pelo agente financeiro, o bem sofra a menor depreciação possível. No caso de “contrato de gaveta”, a Terceira Turma do STJ decidiu que não é devido o seguro habitacional com a morte do comprador do imóvel nessa modalidade, já que a transação foi realizada sem o conhecimento do financiador
STJ. Estacionamento pago não tem responsabilidade pela segurança do cliente, apenas do veículo
A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que não é possível responsabilizar empresa de estacionamento por assalto à mão armada sofrido em seu pátio por cliente que teve pertences subtraídos, mas preservou o veículo. Ao se dirigir a uma agência bancária para sacar R$ 3 mil, o usuário utilizou estacionamento que, segundo ele, era destinado a clientes do banco. Quando retornou, já dentro do estacionamento, foi assaltado. Foram levados seus óculos de sol, o relógio de pulso e o dinheiro sacado. Mesmo sustentando que o estacionamento era oferecido pela agência bancária, o usuário ajuizou ação atribuindo a responsabilidade pelo prejuízo sofrido exclusivamente à administradora do estacionamento. Risco inerente Segundo a relatora do recurso, ministra Nancy Andrighi, nas situações em que a instituição financeira firma convênio com empresa de estacionamento para oferecer mais comodidade e segurança aos seus clientes, visando atrair maior número de consumidores, o roubo à mão armada não pode ser considerado caso fortuito, fator que afastaria o dever de indenizar. De acordo com a Terceira Turma, nesses casos, o roubo armado é bastante previsível pela própria natureza da atividade, sendo risco inerente ao negócio bancário. Por isso, quando o estacionamento está a serviço da instituição bancária, a empresa que o administra também responde – solidariamente com o banco – pelos danos causados aos consumidores, já que “integra a cadeia de fornecimento”. Essa tese foi abordada nos Recursos Especiais 884.186, 686.486 e 503.208. Desvinculação Todavia, o convênio entre os estabelecimentos, suscitado pelo usuário desde a apelação, não foi reconhecido pelo tribunal de segunda instância, situação que impede a análise do fato pelo STJ, pois a Súmula 7 do Tribunal não permite o reexame de provas no julgamento de recurso especial. Além disso, o acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) manteve a posição da primeira instância, declarando que se tratava de estacionamento privado, independente e desvinculado da agência bancária. Também confirmou a tese de que não houve defeito na prestação do serviço, já que a obrigação da empresa se restringia à guarda de veículos. Inconformado com a decisão de segundo grau, o cliente recorreu ao STJ. Alegou violação aos artigos 14 do Código de Processo Civil (CPC) e 927, parágrafo único, do Código Civil, e ainda divergência jurisprudencial. Contudo, a Terceira Turma não observou as violações mencionadas. Como não foi reconhecido vínculo entre as empresas, o que afasta a responsabilidade solidária, “o estacionamento se responsabiliza apenas pela guarda do veículo, não sendo razoável lhe impor o dever de garantir a segurança do usuário, sobretudo quando este realiza operação sabidamente de risco, consistente no saque de valores em agência bancária”, declarou Andrighi. Temeridade Acompanhando o voto da relatora, a Turma entendeu que, no ramo de negócio de estacionamento de veículos, “não se pode considerar o assalto armado do cliente como fato previsível, capaz de afastar a caracterização do caso fortuito”. Os ministros consideraram “temerária” a imposição de tamanho ônus aos estacionamentos – de responsabilização pela integridade física e patrimonial dos usuários –, pois isso exigiria mais investimentos em segurança, fator que poderia encarecer demasiadamente o serviço. Segundo Nancy Andrighi, mesmo que o usuário pense estar protegendo seu carro e a si próprio ao estacionar o veículo em local privado, “a responsabilidade do estabelecimento não pode ultrapassar o dever contratual de guarda do automóvel”. Dessa forma, a Turma ratificou a decisão de segundo grau. REsp 1232795 Fonte: www.cc2002.com.br
